การเพิ่มร้านค้าอาจไม่ใช่คำตอบเสมอไปสำหรับพื้นที่ด้านหลังคอมมูนิตี้มอลล์ที่หาผู้เช่ายาก บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) หรือ ILM จึงเลือกลงทุนในธุรกิจกีฬา เพื่อดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่ พร้อมเพิ่มโอกาสให้ร้านค้าและบริการอื่นมีลูกค้ามากขึ้น
บริษัทใช้งบลงทุน 80–100 ล้านบาท พัฒนา Talent Sport Academy ที่ The Walk ราชพฤกษ์ บนพื้นที่ประมาณ 7,000 ตารางเมตร ตั้งเป้ารายได้จากสาขานี้ 15 ล้านบาทต่อปี และประเมินระยะเวลาคืนทุนภายใน 7 ปี พร้อมวางแผนขยายธุรกิจกีฬาเฉลี่ยปีละ 1–2 สาขา
ผลตอบแทนที่ ILM คาดหวังจึงมีสองส่วน คือรายได้จากสนามและการสอนกีฬา กับโอกาสเพิ่มผู้เช่าและค่าเช่าในพื้นที่ส่วนอื่นของโครงการ ซึ่งจะเป็นตัวชี้ว่าการลงทุนนี้ช่วยธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ได้มากเพียงใด
จากที่ดินเหลือใช้ สู่โจทย์พื้นที่ด้านหลัง
เอกลักษณ์ ปัทมสัตยาสนธิ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารทรัพย์สิน บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) และผู้บริหารโครงการ The Walk, Little Walk และ Talent Sport Academy เล่าว่า จุดเริ่มต้นของธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์เมื่อประมาณ 14–15 ปีก่อน มาจากการซื้อหรือเช่าที่ดินขนาดใหญ่กว่าความต้องการใช้พื้นที่ของร้านเฟอร์นิเจอร์
ขณะเดียวกัน ร้านเฟอร์นิเจอร์เพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้พื้นที่คึกคักมากนัก บริษัทจึงนำซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านอาหารเข้ามาเสริม เมื่อเห็นผลตอบแทนจึงพัฒนาต่อเป็นโครงการ The Walk และ Little Walk พร้อมขยายธุรกิจพื้นที่เช่า
แต่การมีร้านค้าหลากหลายยังไม่ได้แก้ข้อจำกัดของทุกตำแหน่งในศูนย์ พื้นที่ด้านหน้าที่ลูกค้าเข้าถึงง่ายมีโอกาสปล่อยเช่าได้มากกว่า ขณะที่พื้นที่ด้านหลังยังต้องหากิจกรรมที่ทำให้คนตั้งใจเดินทางเข้ามาใช้บริการ
“การทำคอมมูนิตี้มอลล์ ปัญหาหลักคือด้านหน้าเราปล่อยเช่าได้ แต่พื้นที่ด้านหลังปล่อยไม่ค่อยได้เพราะไม่มีคนอยากอยู่ การเอาสนามกีฬาไปไว้ด้านหลัง มันดึงคนเข้ามา และเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง พอมีมูฟเมนต์อยู่ด้านหลัง ทำให้พื้นที่ด้านหลังเราปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น ได้ราคาดีขึ้น และได้ผู้เช่ากลุ่มใหม่ๆ อย่างฟิตเนส โยคะ คลินิกกายภาพ ร้านทำเล็บ ร้านกาแฟ เข้ามาเสริม” เอกลักษณ์กล่าว
สนามกีฬาจึงถูกวางให้เป็นกิจการที่ดึงคนเข้าถึงพื้นที่ส่วนนี้ ก่อนต่อยอดไปสู่การหาผู้เช่าประเภทอื่น ไม่ว่าจะเป็นบริการออกกำลังกาย สุขภาพ ความงาม หรืออาหารและเครื่องดื่ม
สนามกีฬา 7,000 ตารางเมตร เจาะลูกค้าครอบครัวย่านราชพฤกษ์
Talent Sport Academy สาขา The Walk ราชพฤกษ์ ประกอบด้วยสนามเทนนิส 4 คอร์ต สนามพิกเคิลบอล 2 คอร์ต และสนามบาสเกตบอล 2 สนาม พร้อมร้านจำหน่ายอุปกรณ์กีฬาและร้านเครื่องดื่มเพื่อสุขภาพ การจองสนาม การเลือกโค้ช การสมัครเรียน และการชำระเงิน สามารถทำผ่าน LINE Official Account โดยบริษัทวางแนวทางให้การใช้บริการสะดวกต่อทั้งผู้เล่นและผู้ปกครอง
ด้านการสอนกีฬา มีอัคสิทธิ์ เทพกสิกุล หรือโค้ชปั๋ม เป็นหัวหน้าโค้ชเทนนิส และ ดร.เนตรทราย จันทร์ชมภู หรือโค้ชกวาง เป็นหัวหน้าโค้ชบาสเกตบอล ร่วมกับทีมผู้ฝึกสอนกว่า 20 คน
บริษัทวางกลุ่มเป้าหมายไว้ที่ลูกค้าระดับ Premium Mass ในย่านราชพฤกษ์ โดยอ้างอิงฐานที่อยู่อาศัยระดับราคา 7–15 ล้านบาท ให้ความสำคัญกับคนรุ่นใหม่ เด็กโรงเรียนนานาชาติ และครอบครัวที่มีกำลังใช้จ่ายด้านกีฬาและกิจกรรมนอกห้องเรียน
เหตุผลที่ ILM สนใจลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ใช่เพียงความสามารถในการจ่ายค่าเรียนหรือค่าบริการสนาม แต่รวมถึงโอกาสที่สมาชิกครอบครัวจะใช้บริการร้านอื่นระหว่างรอด้วย
“กลุ่มคนที่มาใช้บริการเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง เป็นเด็กรุ่นใหม่ เด็กโรงเรียนนานาชาติ การที่เด็กมาเรียน ผู้ปกครองก็มาด้วย ผู้ปกครองอาจจะไปซื้อกาแฟ ทำเล็บ ทำผม เป็นผลพลอยได้ที่ทำให้ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ของเราดีขึ้นด้วย และรายได้ของสนามกีฬาก็ค่อนข้างสม่ำเสมอเพราะเป็นกลุ่มคนประจำ” เอกลักษณ์กล่าว
จุดเด่นของ The Walk ราชพฤกษ์เดิมทีคือการเป็นศูนย์รวมสถาบันการเรียนรู้ (Education Center) ที่มีสัดส่วนร้านค้าเช่ากลุ่มนี้มากกว่า 30% แต่การเรียนรู้ในห้องเรียนเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ การเติมพื้นที่กีฬาภายนอกอาคารเข้ามา จึงเป็นการเติมเต็มอีโคซิสเต็มการเรียนรู้ให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น
มุมมองดังกล่าวสะท้อนความคาดหวังต่อฐานลูกค้าที่กลับมาใช้บริการต่อเนื่อง ต่างจากการซื้อเฟอร์นิเจอร์ซึ่งเป็นสินค้าชิ้นใหญ่และไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยสำหรับลูกค้าแต่ละราย
สำหรับสาขาราชพฤกษ์ บริษัทตั้งเป้ารายได้ 15 ล้านบาทต่อปี และประเมินว่าจะคืนทุนได้ภายใน 7 ปี
โดยคาดว่าสนามกีฬาจะช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้บริการโครงการประมาณ 5–7% และเพิ่มการจับจ่ายใช้สอยภายในศูนย์ประมาณ 10% ขณะที่จำนวนผู้เข้าใช้บริการโครงการช่วงวันเสาร์และอาทิตย์อยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 8,000 คนต่อวัน
เพิ่มธุรกิจใหม่ แต่รายได้หลักยังอยู่ที่เฟอร์นิเจอร์
ILM จัดตั้งบริษัทในปี 2537 เริ่มใช้แบรนด์ Index Living Mall อย่างเป็นทางการในปี 2547 ขยายเข้าสู่ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2555 และเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2562
แม้จะขยายธุรกิจพื้นที่เช่าและบริการ แต่ฐานรายได้หลักยังมาจากธุรกิจค้าปลีกเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน โดยคิดเป็นสัดส่วน 91.2% ของรายได้ทั้งหมด (ข้อมูลของปี 2567) ส่วนที่เหลือมาจากธุรกิจพื้นที่เช่าและบริการ
หากพิจารณารายได้รวมย้อนหลัง บริษัทมีรายได้ 9,009 ล้านบาทในปี 2565 เพิ่มเป็น 9,416.2 ล้านบาทในปี 2566 และ 9,890.2 ล้านบาทในปี 2567 ก่อนแตะ 10,001.2 ล้านบาทในปี 2568 หรือเพิ่มขึ้นรวมตลอดช่วงประมาณ 11% อย่างไรก็ตาม หากเทียบเฉพาะปี 2568 กับปีก่อนหน้า รายได้เพิ่มขึ้น 1.1% ส่วนกำไรสุทธิปี 2568 อยู่ที่ 753.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 745.3 ล้านบาทในปี 2567 สำหรับ 6 เดือนแรกของปี 2569 รายได้รวมอยู่ที่ 5,083.3 ล้านบาท
สำหรับรายได้จากการขายสินค้าในปี 2568 ช่องทางหน้าร้านค้าปลีกมีสัดส่วน 76.6% ตามด้วยออนไลน์ 14.9% และงานโครงการ 5.9% ส่วนที่เหลือมาจากตลาดต่างประเทศรวมแฟรนไชส์ ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าหน้าร้านยังเป็นช่องทางขายหลัก แม้บริษัทจะเพิ่มช่องทางอื่นเข้ามาเสริม
การหาอัตราการเติบโตระลอกใหม่จึงต้องพึ่งพาการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจอื่น (Diversification) ที่ผ่านมา ILM ได้ทดลองหลายรูปแบบ เช่น การเข้าซื้อสิทธิแฟรนไชส์ Flying Tiger Copenhagen แบรนด์สินค้าไลฟ์สไตล์จากเดนมาร์ก รวมถึงการจัดตั้งและถอนการลงทุนในบางธุรกิจที่ไม่สอดคล้องกับกำไรในระยะยาว ส่วน Talent Sport Academy เป็นการขยายไปสู่บริการกีฬา โดยใช้พื้นที่ของโครงการที่บริษัทมีอยู่ และหวังสร้างทั้งรายได้จากผู้ใช้บริการกับประโยชน์ต่อธุรกิจพื้นที่เช่า
ขยายปีละ 1–2 สาขา เพิ่มขนาดที่ดินในบางทำเล
แผนระยะต่อไปคือการขยาย Talent Sport Academy เฉลี่ยปีละ 1–2 สาขา โดยในปี 2570 บริษัทมีแผนเปิดเพิ่ม 2 แห่ง ได้แก่ Little Walk เลียบคลองสอง และ Little Walk พรานนก
การเพิ่มสนามกีฬายังส่งผลต่อการเลือกขนาดที่ดินสำหรับโครงการใหม่ เอกลักษณ์ระบุว่า บริษัทต้องพิจารณาขยับจากเดิมประมาณ 7 ไร่ เป็น 10 ไร่ขึ้นไปในบางทำเล เพื่อให้มีพื้นที่รองรับกิจกรรมกีฬาและบริการอื่นเพียงพอ
นอกจากการขยายสาขาแล้ว บริษัทยังวางแนวทางสร้างอัตลักษณ์ให้แต่ละแห่งแตกต่างกัน โดย Talent Sport Academy ราชพฤกษ์ใช้สุนัขจิ้งจอกแดง หรือ Red Fox เป็นสัญลักษณ์ประจำสาขา และมีแนวคิดต่อยอดไปสู่การจัดกิจกรรมแข่งขันเชื่อมโยงระหว่างสาขาในอนาคต
เอกลักษณ์มองว่าการเพิ่มกีฬาเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการเป็นแผนระยะยาว โดยระบุว่า “เราไม่ได้มองแค่การทำกำไรระยะสั้น แต่คือการสร้างจุดต่างที่ทำให้โครงการของเรายืนระยะได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว”
สิ่งที่ ILM ต้องพิสูจน์จึงมีสองด้าน คือสนามกีฬาสร้างรายได้และคืนทุนได้ตามเป้าหรือไม่ และช่วยให้พื้นที่ส่วนอื่นของศูนย์มีผู้เช่าเพิ่มขึ้นหรือได้ค่าเช่าดีขึ้นเพียงใด ผลลัพธ์ทั้งสองส่วนจะเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับตัดสินใจขยายธุรกิจนี้ไปยังโครงการถัดไป