ตลาดที่อยู่อาศัยไทยครึ่งแรกปี 2569 ขยับตัวเป็นบวก ชัดเจนจากแรงขับเคลื่อนของมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศช่วง H1/2569 อยู่ที่ 167,665 หน่วย พุ่งขึ้น 17.6% YoY คิดเป็นมูลค่า 429,839 ล้านบาท โต 9.8% YoY
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า โครงสร้างตลาดในปัจจุบันสะท้อนภาพ Real Demand ชัดเจน โดยบ้านมือสองกลายเป็นตัวเลือกหลัก มีสัดส่วนยอดโอนสูงถึง 63% เทียบกับบ้านใหม่ที่อยู่ 37% เนื่องจากได้เปรียบเรื่องราคาต่อตารางเมตรและทำเลใกล้เมือง ขณะที่กลุ่มราคา 2.01–3.00 ล้านบาท ขยับขึ้นมามีสัดส่วน 24%
เมื่อแยกตามประเภทโครงการ แนวราบยังคงเป็นแกนหลักด้วยมูลค่า 299,432 ล้านบาท (+6.1%) สัดส่วน 70% ส่วนคอนโดมิเนียมเติบโตในแง่ปริมาณชัดเจน ยอดโอน 56,041 หน่วย (+24.1%) มูลค่า 130,407 ล้านบาท (+19.3%)
โฉมหน้าใหม่กำลังซื้อต่างชาติ
ภาพรวมการซื้อคอนโดฯ ของชาวต่างชาติชะลอตัวลงเล็กน้อย อยู่ที่ 6,533 หน่วย (-8.8%) มูลค่า 28,267 ล้านบาท (-1.5%) ผลจากแรงกดดันด้านภูมิรัฐศาสตร์และสงครามการค้า ทว่าโครงสร้างผู้ซื้อเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในแต่ละพื้นที่
• จีน: ยังครองอันดับ 1 ในเชิงมูลค่าที่ 6,874 ล้านบาท (-27.7%) ปักหลักในกรุงเทพฯ และชลบุรี
• รัสเซีย: มาแรงในพื้นที่ท่องเที่ยว ยอดโอนพุ่งถึง 3,603 ล้านบาท (+75.9%) ยึดทำเลภูเก็ตและชลบุรี
• เมียนมา: รักษาระดับมูลค่าที่ 2,457 ล้านบาท (-16.2%) กระจายตัวในกรุงเทพฯ จากปัจจัยการย้ายถิ่นฐานเพื่อความมั่นคง การศึกษา และสุขภาพ
สถาบันการเงินปล่อยกู้เพิ่ม ไตรมาส 2 เร่งตัว
ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 289,315 ล้านบาท โต 12.2% YoY โดยไตรมาส 2 ขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดรับกับจังหวะเร่งโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างสะสมขึ้นไปอยู่ที่ 5.17 ล้านล้านบาท (+2.6%)
คาดการณ์ปี 69–70: พยุงตัวด้วยมาตรการ ก่อนเจอราคาประเมินใหม่
การที่ ครม. ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 เป็นแรงประคองสำคัญ โดย REIC ประเมินภาพรวมปี 2569 ดังนี้
• ปี 2569: ยอดโอนรวม 323,479 หน่วย (+2.3%) มูลค่า 880,760 ล้านบาท (+1.8%) สินเชื่อใหม่ 571,066 ล้านบาท (+1.4%)
• ปี 2570: มูลค่าการโอนจะทะลุ 908,358 ล้านบาท (+3.1%) แม้จำนวนหน่วยจะลดลงเหลือ 320,617 หน่วย (-0.9%) สาเหตุหลักมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่ขยับสูงขึ้น และการเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (2570–2573) ในวันที่ 1 มกราคม 2570
ความท้าทายหลักของตลาดหลังจากนี้ยังคงเป็นเรื่องหนี้ครัวเรือน สถาบันการเงินที่ยังเข้มงวดการปล่อยกู้ และต้นทุนก่อสร้าง แต่โอกาสโตยังเปิดกว้างในกลุ่มบ้านมือสอง ตลาดคอนโดฯ เมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต-ชลบุรี และเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living)