ถนนบางนา-ตราด ในวันนี้ไม่ใช่แค่เส้นทางออกจากกรุงเทพฯ สู่ต่างจังหวัดเหมือนที่คนรุ่นก่อนคุ้นเคย แต่กลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงธุรกิจโลจิสติกส์ทั้งประเทศ ด้วยระยะทางเพียง 22-26 กิโลเมตรจากสนามบินสุวรรณภูมิ และการเชื่อมต่อไปยังท่าเรือคลองเตยและแหลมฉบังได้อย่างสะดวก จังหวัดสมุทรปราการจึงกลายเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าต่างแย่งกันจับจอง
ตัวเลขที่สะท้อนความร้อนแรงของพื้นที่นี้ชัดเจนอยู่ในตัวเอง ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมบางพลีขยับขึ้นไปอยู่ที่ราว 23 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ค่าเช่าคลังสินค้าทั่วไปอยู่ในช่วง 150-180 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และยังไม่นับคลังสินค้าเกรดพรีเมียมแบบ Built-to-Suit ที่ราคาสูงกว่านั้นมาก ผู้เช่าที่ปักหลักอยู่ในพื้นที่ล้วนเป็นชื่อที่คุ้นหูในวงการซัพพลายเชนระดับโลก ไม่ว่าจะเป็นเคอรี่ โลจิสติคส์ ยูนิลีเวอร์ DKSH Bolloré Logistics Havi Logistics ไปจนถึงศูนย์กระจายสินค้า Omnichannel ของกลุ่มเซ็นทรัล รีเทล ที่กระจายตัวอยู่ในโครงการของ Frasers Property หลายเฟส
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ปักหมุดไว้หนาแน่นที่สุดคือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ WHA พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART ซึ่งมีโครงการอยู่ในสมุทรปราการมากถึง 16 โครงการ มากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคกลาง โดยมีทั้ง WHA Mega Logistics Center ชลหารพิจิตร กม.4 ขนาด 62,000 ตารางเมตร กม.3 เฟส 1 ขนาด 17,000 ตารางเมตร และโครงการเทพารักษ์ กม.21 การปักหลักในพื้นที่นี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลจากแนวคิดที่ WHA Group วางไว้มานานหลายปี
กลยุทธ์ที่ไม่ใช่แค่การสร้างคลัง
สิ่งที่ทำให้ WHART แตกต่างจากกองทรัสต์โลจิสติกส์อื่น ๆ ในตลาดคือมุมมองที่มองไกลกว่าการปล่อยเช่าพื้นที่ วันนี้ WHA Group มีพื้นที่คลังสินค้าภายใต้การบริหารรวมเกือบ 3.3 ล้านตารางเมตร และเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละราว 200,000 ตารางเมตร โดยออกแบบให้รองรับระบบ Automation, ASRS (Automated Storage and Retrieval System) และหุ่นยนต์ เพื่อตอบโจทย์ผู้เช่าที่เผชิญปัญหาขาดแคลนแรงงานมากขึ้นทุกปี พร้อมทั้งให้บริการติดตั้งระบบและบริหารจัดการแบบครบวงจร ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้ต่อตารางเมตรได้มากกว่าการปล่อยเช่าเปล่าแบบเดิม
นางสาวจรีพร จารุกรสกุล ประธานคณะกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) อธิบายมุมมองนี้ไว้อย่างน่าสนใจว่า
"WHA Group มองว่าการพัฒนา Logistics Infrastructure ไม่ได้เป็นเพียงการสร้างพื้นที่คลังสินค้าหรือศูนย์กระจายสินค้า แต่คือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยเชื่อมโยงภาคธุรกิจและสนับสนุนให้ห่วงโซ่อุปทานสามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอ WGCL IDC ให้แก่กองทรัสต์ WHART จึงเป็นส่วนหนึ่งของแนวทางการเติบโตร่วมกันระหว่าง WHA Group และ WHART ผ่านการส่งต่อสินทรัพย์คุณภาพเข้าสู่กองทรัสต์ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตและสร้างมูลค่าอย่างยั่งยืนในระยะยาว"
คำพูดนี้สะท้อนโมเดลธุรกิจที่ WHA Group ใช้มาตลอด นั่นคือการพัฒนาสินทรัพย์คุณภาพสูงด้วยเงินทุนของกลุ่มบริษัทเอง จากนั้นจึงทยอยส่งต่อเข้ากองทรัสต์เมื่อสินทรัพย์นั้นมีผู้เช่าและกระแสรายได้ที่มั่นคงแล้ว เป็นวิธีบริหารความเสี่ยงที่ทำให้ WHART ในฐานะกองทรัสต์ไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงช่วงพัฒนาโครงการ
จากสมุทรปราการสู่มาบตาพุด ก้าวต่อไปของพอร์ตการลงทุน
หากสมุทรปราการคือฐานที่มั่นเดิมของ WHART ก้าวต่อไปที่กำลังเกิดขึ้นตอนนี้กำลังพา WHART ขยับออกไปยังพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งเป็นอีกหนึ่งจุดยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมไทย
ดีลล่าสุดที่ WHART กำลังเดินหน้าคือการเข้าลงทุนในโครงการ WGCL International Distribution Center หรือ WGCL IDC ตั้งอยู่ที่ตำบลมาบตาพุด อำเภอเมือง จังหวัดระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางปิโตรเคมีของประเทศ โครงการนี้มีเนื้อที่ดินเกือบ 90 ไร่ พื้นที่ให้เช่าอาคารประมาณ 100,000 ตารางเมตร เป็นการลงทุนแบบ Freehold คือถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ มูลค่าการลงทุนไม่เกิน 2,507.60 ล้านบาท
จุดที่ทำให้สินทรัพย์นี้น่าสนใจไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ แต่คือลักษณะการใช้งานที่ผูกติดกับผู้เช่าอย่างแนบแน่น ตัวอาคารตั้งอยู่ตรงข้ามโรงงานผลิตเม็ดพลาสติกของบริษัท พีทีที โกลบอล เคมิคอล จำกัด (มหาชน) หรือ GC โดยมีท่อส่งผลิตภัณฑ์เชื่อมต่อเข้าสู่ไซโลภายในคลังสินค้าโดยตรง ผู้เช่าคือบริษัท WHA GC Logistics หรือ WGCL ซึ่งเป็นกิจการร่วมค้าระหว่าง WHA และ GC เช่าพื้นที่เต็ม 100% ด้วยสัญญาระยะยาวถึง 30 ปี ลักษณะการใช้งานที่ผูกกับสายการผลิตโดยตรงเช่นนี้ทำให้ความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าย้ายออกแทบไม่มี และกองทรัสต์จะเริ่มรับรู้รายได้ทันทีตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุน หรือที่เรียกกันว่า Day 1 ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในช่วงต้นเดือนตุลาคมนี้
อาคารดังกล่าวยังออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน มีการติดตั้ง Solar Rooftop ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางของ WHA Group ที่มองเห็นโอกาสในการจำหน่ายพลังงานสะอาดผ่านคลังสินค้าในเครือ โดยเฉพาะหากมีการเปิดใช้ระบบ Direct PPA ในอนาคต
เมื่อพอร์ตทะลุ 2 ล้านตารางเมตร
หลังการลงทุนใน WGCL IDC เสร็จสมบูรณ์ มูลค่าทรัพย์สินรวมของ WHART จะขยับขึ้นไปทะลุ 56,000 ล้านบาท จากปัจจุบันที่อยู่ราว 54,000-56,000 ล้านบาท และพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารจะเพิ่มขึ้นจากกว่า 1.4 ล้านตารางเมตร เป็นมากกว่า 2 ล้านตารางเมตร ตอกย้ำสถานะการเป็นกองทรัสต์ด้านโลจิสติกส์อันดับหนึ่งของประเทศไทย
เพื่อรองรับการลงทุนครั้งนี้ WHART เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนเพื่อระดมทุนสูงสุด 1,416 ล้านบาท แบ่งเป็นสองช่วง ช่วงแรกสำหรับผู้ถือหน่วยเดิม (Right Offering) ระหว่างวันที่ 21-25 กันยายน และช่วงที่สองสำหรับประชาชนทั่วไป (Public Offering) ระหว่างวันที่ 28 กันยายน ถึง 1 ตุลาคม ที่ราคาเสนอขายสูงสุด 11.10 บาทต่อหน่วย ผ่านช่องทางแอปพลิเคชัน K Plus และธนาคารกสิกรไทยทุกสาขา
ในมุมของผู้บริหารกองทรัสต์ นายศุภศิษย์ สิทธเศรษฐ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHART ให้มุมมองว่าทิศทางธุรกิจคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าในประเทศยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง สอดรับการขยายตัวของห่วงโซ่อุปทานและการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ พร้อมระบุว่าการลงทุนใน WGCL IDC จะช่วยสร้างความชัดเจนและเสถียรภาพของกระแสรายได้ในระยะยาว และถือเป็นรากฐานสำคัญในการสนับสนุนการเติบโตของกองทรัสต์อย่างต่อเนื่อง
ตัวเลขที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุดคงหนีไม่พ้นประมาณการเงินปันผลต่อหน่วยหรือ DPU หลังเพิ่มทุนที่คาดว่าจะอยู่ราว 0.783 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนหรือ Yield ประมาณ 7% ต่อปีจากราคาเสนอขายสูงสุด ขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม หรือ LTV จะขยับจาก 28.4% เป็น 28.6% ซึ่งยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้สบาย ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.7% เท่านั้น
จังหวะการลงทุนที่ที่ปรึกษาทางการเงินมองว่าน่าสนใจ
ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายของดีลนี้ ธนาคารกสิกรไทยมองภาวะตลาดปัจจุบันด้วยสายตาที่ค่อนข้างบวก นายสาวิตร ศรีศรันยพงศ์ ผู้บริหารกลุ่มงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ระบุว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ประกอบกับ Yield Spread ที่ยังอยู่ในระดับน่าสนใจ ราว 4-5% เมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาล ทำให้สภาพแวดล้อมการลงทุนยังเอื้อต่อกองทรัสต์ประเภทนี้ พร้อมย้ำว่าปัจจัยพื้นฐานของกองทรัสต์ ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด และการจ่ายผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง คือสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณาเป็นหลัก มากกว่าจะดูเพียงราคาหน่วยลงทุนในระยะสั้น
ด้านนางสาวจิตติสา เจริญพานิช ผู้บริหารงานวาณิชธนกิจจากธนาคารเดียวกัน เสริมว่า WHART เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสรายได้จากเงินปันผลระยะยาว ด้วยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ฐานผู้เช่าที่มีคุณภาพ และการได้รับประโยชน์จากความเชี่ยวชาญของ WHA Group ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
ตัวเลขที่ยืนยันความมั่นคงของกองทรัสต์นี้ยังมีให้เห็นในหลายมิติ ทั้งอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ที่รักษาระดับได้ราว 90% มาโดยตลอด อันดับเครดิตที่ระดับ A- จาก TRIS Rating และประวัติการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอทุกไตรมาสมานานกว่า 10 ปี โดยในปี 2568 จ่ายเงินปันผลรวม 0.7735 บาทต่อหน่วย และงวดไตรมาส 4 ปี 2568 จ่าย 0.1960 บาทต่อหน่วย
เมื่อโลจิสติกส์ไทยเดินไปพร้อมกับ FDI และ E-commerce
สิ่งที่น่าคิดต่อจากดีลนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชี แต่คือภาพสะท้อนของทิศทางเศรษฐกิจไทยในภาพใหญ่ ธุรกิจโลจิสติกส์เติบโตควบคู่ไปกับการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการที่ห่วงโซ่อุปทานระดับโลกเริ่มขยับฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น การเติบโตของกลุ่มโลจิสติกส์ยังส่งผลบวกต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอย่างนิคมอุตสาหกรรม พลังงาน และระบบสาธารณูปโภคน้ำ ก่อเกิดเป็นระบบนิเวศธุรกิจที่หนุนเสริมกันไปทั้งสาย
การที่ WHART เลือกสะสมที่ดินผังเมืองสีม่วงในจุดยุทธศาสตร์อย่างสมุทรปราการและพื้นที่ EEC ไม่ใช่แค่การไล่ตามดีมานด์ปัจจุบัน แต่เป็นการวางฐานรองรับความต้องการที่มองไปไกลกว่า 10 ปีข้างหน้า ซึ่งดีล WGCL IDC ในครั้งนี้ก็เป็นอีกก้าวหนึ่งที่สะท้อนแนวคิดดังกล่าวได้ชัดเจน
จากถนนบางนา-ตราดในสมุทรปราการ ไปจนถึงนิคมปิโตรเคมีในมาบตาพุด สิ่งที่ WHART กำลังทำคือการต่อจิ๊กซอว์พอร์ตการลงทุนให้ครอบคลุมทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศไทยทีละชิ้น